今天，国家统计局发布1-11月份房地产开发投资与销售数据。11月单月，全国商品房销售面积、销售额同比降幅均扩大，房地产开发投资额同比下降19.9%，新开工面积同比下降超50%。房地产供求两端下行压力依然较大，要继续在稳楼市方面持续发力。

　　不过，值得注意的是，在“保交楼”方面，今年10-11月竣工面积连续增长，涨幅分别为41.5%、60.8%。近期国家及各地保交楼的政策取得了积极的效果。

　　需求端继续疲弱

　　11月以来，监管部门出台多项举措稳定房地产市场，“金融16条”“第二支箭”“第三支箭”先后落地，对修复市场信心起到积极作用，但在居民购房意愿偏低、疫情冲击等因素影响下，多个政策叠加尚未扭转市场低迷态势。

　　1-11月份，全国商品房销售面积下跌22.3%，相比1-10月份的跌幅持平，跌幅继续保持在高位。1-10月份销售金额下跌26.6%，比1-10月份扩大了0.5个百分点。

　　销售金额跌幅大于销售面积，意味着新房价格还在下跌，这从同期发布的70城指数可见一斑。从百城、百强房企销售跌幅超过30%来看，需求端继续疲软。

　　房价表现方面，1-11月份，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品住宅均价为10142元/平方米，涨幅为-3.1%。房价跌幅在收窄。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，11月单月同比跌幅，比10月扩大了10个百分点，主要是去年11月有一波小的回升导致高基数。单月环比增长3%-4%，主要是10月份国庆形成了低基数，以及11月份需求端纾困的政策刺激到了热点城市，限购退出或调整、认房不认贷等，释放了部分需求。但整体而言，需求端仍旧比较疲软。

　　“主要原因是，房企风险开始向稳健经营的企业蔓延，导致市场预期再次下行，尽管三支箭发出，但主要集中在保交楼、风险处置，民企风险爆发和市场需求疲软叠加，再加上11月疫情再次在重点城市蔓延，居民未来预期依旧不乐观，导致线下购房需求受到阻碍。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前房屋销售数据总体上有几个重要的特征，即“跌幅两成”、“改善迹象不明显”、“要防范继续恶化”。当然有一点值得肯定，当前疫情管控放开，虽然楼市的基本面非常虚弱，但总体会朝着好的方向发展。

　　资金落位仍需时间

　　新开工面积继续探底

　　需求端疲弱、预期不稳，继续制约新开工和拿地。

　　1-11月份，全国土地购置下降53.8%，跌幅比1-10月扩大0.8个百分点;新开工下跌38.9%，降幅比1-10月份扩大了1.1个百分点。

　　11月单月新开工面积、房地产开发投资额均继续探底。短期来看，房企新开工积极性仍依赖于销售市场的恢复节奏，但在企业资金面仍承压下，新开工规模难有明显改善;竣工修复不及预期，房地产开发投资额调整态势或延续。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，11月“金融16条”、“三支箭”的加快落地，修复了企业端预期，一定程度上缓解企业资金压力，但目前授信资金、发债和股权融资等更多处于初期阶段，资金真正落位仍需要时间，短期企业资金压力仍在。

　　李宇嘉也认为，尽管三支箭发出了，但能否落地为贷款投放、债券发行有投资者认购等，还存在不确定性。如果需求端仍疲弱，房价还在喋喋不休，资金进入地产的积极性就会比较低。

　　“保交楼”方面，由于去年11月竣工高增长，导致今年1-11月份竣工面积累计同比、单月同比跌幅扩大。但单看环比，今年10-11月竣工面积连续增长，涨幅分别为41.5%、60.8%。说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极的效果。

　　展望2023年，李宇嘉认为，尽管今年低基数下，明年跌幅可能收窄，但不改疲弱的态势。当前，房地产全链条下行，要企稳的话，得供需两端同步发力。

　　供给端，只有保交楼、风险处置获得实质性进展，止住失血，才能稳定地价、房价下跌态势。问题是，供给端能否企稳，除了三支箭外部输血，关键要看需求端复苏，恢复开发商的造血功能，这取决于疫情后百姓的收入、预期能否好转。

　　因此，需求端积极纾困疫情影响，加大政府对社会保障、公共服务的投入，加大消费端的扶持，提振百姓的收入。这样，大家买房的信心，敢于加杠杆的信心才能修复。

　　(责任编辑：徐帅 )

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